視察：岩手県紫波町オガールプロジェクト

東北視察の最後は紫波町の公民連携複合化施設OGAL(オガール)へ
紫波町は盛岡と花巻の間にあるベッドタウン、1町8村が合併してできた町です。

約10.7haが未利用であったことから、ここに複合型施設を設置。
それによって下落していた地価を上げてから、周辺宅地を販売していったとのこと。
民間投資を呼び込むための工夫がたくさん。
公民連携基本計画に沿って、議会とも30回以上議論をして町民意見も協議会で聞きながら
この一大プロジェクト「オガールプロジェクト」が進んでいったとのこと。

落ち着いた美しいデザインの複合型施設には
広場・図書館・子育て応援センター（学童併設）・日本初のバレーボール専用体育館
ホテル・フットボールセンター・エネルギーステーション・保育園、そして町役場等が並んでいます。

施設の中で印象的だったのはバレーボール専用体育館の設置の事例
試合等で全国から人が来て、ホテルの稼働率も向上
「尖ったことをする」ことからの経済波及効果の重要性も感じました。

主にPPP民間連携の手法を使ってつくられたこの空間を案内いただき
財政的に厳しい中で公共施設を+αのサービスで維持する工夫や
町としてのチャレンジする姿勢を学びました。

「町民の財産である町有地を安売りしない」という目的のもと
「まちづくりは不動産の価値の上昇である」という考え方は新鮮でした。

＜よくある従来型の考え方＞————————————
①この地域であればMAXでこれぐらい建てられる（容積率で計画）
②設計は華美に、過大に
③この設計だったら、きっとこれぐらいテナント入るだろう（具体的根拠なし）
④オープン
⑤あれ、思ったほどテナント入らない・・・空室ばっかり・・・

＜逆算方式の考え方＞——————————————-
①テナント誘致・調査をして家賃相場を確認
②家賃相場・テナント見込みから考えて、必要な床面積を決定
③利回りが実現できる工事価格に（着工時で入居率は100％にしておく）
④オープンしても100％入居

1つの施設ではなくエリアとしての価値を高めること
行政的な考え方ではなく入居率100％にするにはどのボリュームが適切かを考える逆算方式の考え方等
今後、施設複合化や再開発をいくつか控える小平市としても考えるべき視点をたくさん教えて頂きました。